沖縄賃貸トラブル

Ｑ 最近アパートを退去しました。管理会社からの敷金精算に現状回復費用としてハウスクリーニング代が入っていました。契約の際に、なんとなく説明を受けた覚えがありま　すが、記名・押印してる以上は、借主の負担になるのでしょうか？

Ａ「原状回復のガイドライン」では、賃貸借契約については、強行法規に反しないものであれば、特約を設けることは契約自由の原則から認められるようになっています。しかし、経年変化や通常損耗に対する修繕義務等を賃借人に負担させる特約については、
�@特約の必要性があり、かつ、暴利でないなどの客観的、合理的理由が存在すること
�A賃借人が特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負うことを認識していること
�B賃借人が特約による義務負担の意思表示をしていること
これらを要件として満たすように要求しています。また、通常損耗を賃借人負担とする特約は、特約の内容によっては消費者契約法１０条に違反して無効となるという裁判例も現れていいる為、特約を設けるには十分留意すべきとあります。しかし、契約の際に、借主にしっかりと説明がなされており、かつ暴利でなく、それでいて借主の記名・押印があるのであれば借主負担もしょうがないと思われます。問題は借主が契約の際に、ハウスクリーニング特約があることを知っていたのか、説明を受けて借りたのかどうかとなります。

Ｑ 賃貸マンションから最近退去しました。退去チェックの際には、特別現状回復費用がかかるような指摘はありませんでしたが、管理会社からは、敷金３８万円からの返還額は８万円とあり、現状回復のガイドラインとはかなり違った内容でした。今は弁護士に頼らなくても、６０万円以下のトラブルは、少額訴訟が可能と聞きましたが、具体的にどのような手続きを取ればよいのでしょうか？

Ａ 少額訴訟は原則として１回の期日で判決が言い渡されます。相手方の所在地を管轄する簡易裁判所、または、敷金返還請求のように不動産に関する請求の場合にはその不動産の所在地を管轄する簡易裁判所にも訴えることができます。双方の言い分や証拠などを総合的に評価して、裁判官により判決が言い渡されるのですが、大抵の場合、判決前に和解の提案があります。 和解も裁判所の決定ですから、判決と同様の効果があります。どうしても和解案に納得がいかなければ、判決を求めることになります。 訴訟を起こす前に、まずは管理会社に原状回復費用としてどのように３０万円が使われたのかを確認して下さい。そして、その現状回復費用の内訳と管理会社の対応に納得ができない場合は最寄りの簡易裁判所にご相談ください。訴状の記入などについては、裁判所の方でも指導してもらえます。

Ｑ 住んでいるアパートの窓ガラスが台風で割れました。鍵もしっかりかけていたのですが、窓ガラスの修理代については、借主の負担になるのでしょうか？

Ａ 賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う。(民法606条1項　賃貸物の修繕等)とあります。したがって、借主が自らの過失で窓ガラスを壊したなどといった特段の事情がない限り、賃貸人に窓ガラスを修繕する義務があります。台風などで、窓ガラスが割れた場合も同様と考えられます。ただし、鍵を掛けていなくて、強風で扉のガラスが割れたり、台風時に、窓に雨戸があるのに閉めておかなかったことでガラスが割れたような場合は、善管注意義務違反があるとして借主の負担となることもあります。

Ｑ アパートの賃貸借契約をして、不動産会社に契約の際に、前家賃・敷金・礼金・仲介手数料として、初期費用４０万円を支払いました。契約の際に条件として、壊れているエアコンを入居前に交換してもらう約束で、契約書にも特約の条文に記入されていますが、入居日になっても交換してもらえません。契約を解除したいのですが、不動産会社に支払った４０万円を全額返還してもらうことは可能でしょうか？

Ａ 入居前に賃貸物件の壊れているエアコンを交換して、部屋を引き渡す約束で、賃貸借契約を締結したにもかかわらず、貸主が交換をしない場合は、賃貸借契約においては、責務不履行といえます。したがって、約束した入居日までにエアコンの交換が行われず、今後も貸主にエアコンを交換する意思がない場合、契約を解除することができ、４０万円の返還は当然のこと、引越しの準備を進めていたことで他にも損害を被ったのであれば、その損害についても損害賠償請求することが可能といえます。

Ｑ 沖縄移住の予定で、就職先も決まり、アパートの契約を少し先ではありますが、来月にすることになりました。詳しい説明は受けていませんが、不動産会社から事前に申込金を振込むようにいわれて振込みました。しかし、就職先の会社が突然の倒産で、予定が変わり、不動産会社に契約できない事を連絡したら「違約金として申込金は没収します」といわれました。違約金は払わなければならないものでしょうか？

Ａ 重要事項説明も未実施であり、契約締結前の申込みの段階であれば、宅建業法では、宅建業者は取引の相手方が申込みの撤回を行った場合は、受領した預り金を返還しなければならないと規定しています。（宅建業法47条）契約前の申込みの段階であれば自己都合で撤回しても、違約金は発生しませんし、不動産業者は、預かった申込金は、全額返還する必要があります。ただし、事前に振込んだお金が手付金であれば、話は違ってくると思います。今回のように、入居者の都合により、契約日及び家賃の発生日を先に延ばすことを不動産会社を通じて、貸主に交渉していた場合は、不動産会社も、この契約が締結されるまでの間、お問い合わせのあるお客様をお断りする事になるので、お客様にご説明のうえ、手付金として、入金をお願いする場合があります。この場合は、「契約キャンセルの場合は違約金として、手付金は没収します。」と説明があります。まずは、今回振込んだお金が、手付金なのか、そういった説明がなされたのかが、ポイントになります。

Ｑ 今住んでいるアパートが競売になり、落札されました。新しい所有者からは、「６ヶ月以内に退去してもらう。引越し費用は出せないし、敷金も自分は引き継いでいない。」と言われました。このような場合、本当に退去しなければならないのでしょうか？

Ａ 賃借しているアパートが、差押えられ、競売によってその建物が落札された場合、
�@平成16年4月1日以降にその賃貸借契約を締結した場合は、原則として新所有者（競落人）に賃借権が主張できず、退去を求められれば6か月以内に、建物を明け渡さなければなりません。なお、敷金の返還を新所有者に求めることはできません。
�A平成16年3月31日までに賃貸借契約を締結している場合（更新した場合を含みます）は、契約期間が3年以内の短期賃貸借であれば、競落後であってもその契約期間が満了するまでは住むことができ、敷金の返還も新所有者に請求することができます。
ただし、差押（競売開始決定）後に、賃貸借契約や更新契約をした場合には、�@�Aにかかわらず、新所有者（競落人）に賃借権を主張することはできませんので、新所有権から立退きを求められたら明渡しを拒むことはできません。しかし、契約する物件がすでに差押えされているにもかかわらず、契約の際に、不動産会社より、説明もなく賃貸借契約の締結が行われた場合は、その不動産会社に責任を追及することは可能です。

Ｑ ３年間の定期借家契約で、マンションを借りています。家主が転勤から戻るまでの期間の契約だったのですが、家主も事情が変わり、戻ってこないようです。自分としては、今のマンションをとても気に入っているので、契約を更新して引き続き借りたいとい思っていますが、定期借家契約を更新することはできるのでしょうか？

Ａ まず、知って頂きたいことは、定期借家契約では、期間満了をもって、借家契約は終了するので、更新という概念はありません。したがって、引き続き借りたいという場合は再契約となります。ここが、普通借家契約と違う重要なところです。ご存知かと思いますが、建物の賃貸借契約においては、契約の期間が満了した際の更新には、法律の定めにより更新する法定更新（自動更新）と、当事者の話し合いで更新される合意更新の二つがあります。定期借家契約においては、法定更新も合意更新もありません。すべて再契約となります。今回の場合も家主の承諾さえあれば、再契約をすることは可能です。